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けんちく家

Author:けんちく家
建築の設計・工事監理の仕事をしています。

建設業は、日本の経済を動かす主幹ですね。それだけ、関係者が多い。
建築には数多く知識が必要です。

いったい、住宅を建てるのに設計者も施工者もどんだけ技術・知識があるのでしょうか?建築の雑学を中心にブログを始めました。




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ヨーロッパの商取引の不思議?
カナダやヨーロッパの取引の基本でよく 『クオーター』 って言葉を使用します。
つまり、1/4です。

1月から3月、4月から6月、7月から9月、10月から12月が区切りだそうです。
日本でも、大手企業では四半期決算も同様ですね。日本株も国際化されている影響でしょうか?

海外では、価格もクオーター単位で交渉をしなければならないことも多くて、結構大変です。
日本ですと、価格変動がなければ一年単位がほとんどですが。

この、日本の価格と海外での交渉での価格差が発生することもシバシバです。
海外企業の価格が下がれば良いのですが、そうとも言っていられない。
また、どこの国の通貨を基本とするかで、為替の変動もあって輸入の商売って大変でした。

取引価格では、コスト・為替の2本ですから!

日本の商取引と一番違うのが変更ですね。
例えば、300個を契約した後、200個の追加を発注すると多くの企業の単価がアップしてしまう。
日本ですと。

発注者
『予定では、300個でしたが急に200個の受注がプラスされましたので、合計500個の発注ですから、少し価格を配慮してくれませんか!どうでしょう?』

受注者
『大量の追加発注していただきまして本当にありがとうございます。価格については精一杯値引きさせていただきます。10%値引させていただきます。』

こんな会話が、日本では一般的で自分もこんな対応をしているのが日常ですね。

しかし、海外の取引では逆のこともあります。

受注者
『追加発注となると、工場のシフトも変わりますし計画変更となると追加価格はアップしますが!10%ではどうでしょうか?』

良くて、同じ単価です。

第3クオーター(夏休み)に掛かる発注となると、いくら吹っかけられるか?

商取引では、同等な立場が確立されているのかもしれません。
国内では、所詮発注者が強いのですが。

かつて、Sハウスのお客さまで面白い話を聞きました。
企画商品で8畳の部屋を6畳に変更をしたら、変更価格が50万円アップしたとのことでした。
何で、減ったのに価格がアップ。

当然、工業製品ですので工場の生産計画変更や図面変更等で無駄な経費がかかるので当たり前だと思いますが、そのお客様は何故かSハウスと契約で損をしたイメージがあるとのことで、契約をしなかったそうです。

心情的にはわかるのですが、企業論理としては正しいのではないのでしょうか?

住宅産業では、発注者が企業を選ぶし、お客さまは神様ですとの変な思いが、対等にはならないのでしょうね。

契約もしていないのに、自分はお客様との意識が強くて、わがままの方も多いことも事実です。
弱いものをいじめるのは国民体質なですか?????







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コスト・坪単価 | 00:22:08 | Trackback(0) | Comments(0)
住宅展示場の経費ってどのくらい?
総合展示場に、各ハウスメーカーが出展しているけど、どのくらいの経費が掛かっているのでしょうか?
約70坪から80坪の建築となれば、家具・カーテン・空調・アプローチの庭等となれば、一般的には一億円掛かると思います。
それから、出展費用・総合のPR・各企業の広告・光熱費等で・・・・。

建築費一億円のリース契約をすれば、5年償却や営業経費で月500万円を下ることはないでしょうね?となれば、月4.5件の契約となれば、お客さまに100万円くらいの展示場経費を払っていることとなるでしょうね??????

ハウスメーカー契約価格平均が2250万円 60万円/坪を考えれば、5%の経費????それ以上かも????
当たり前の費用かもしれません。

ブランド価値としては、安い経費とも言えるのかな!



コスト・坪単価 | 21:15:24 | Trackback(0) | Comments(0)
住宅会社の利益率?
意外と企業形態でお客さま最大の利益率って決っているように思います。
市場価格と原価の積み重ねや営業経費で決ってしまうのでしょうね。

下記の数字はあくまで推測です。

■鉄骨プレハブ系ハウスメーカー    
     30%~38%
■木質プレハブ系ハウスメーカー    
     30%~38%
■2x系ハウスメーカー           
     25%~30%
■在来系ハウスメーカー         
     25%~28%
■FC系ハウスメーカー           
     25%~28%
■工務店、建設会社            
     18%~25%


10%値引きとなると、在来系は本当に厳しいでしょうか?
ある、鉄骨系プレハブハウスメーカーの方が言っていましたが、22%以上の粗利が出ないと、研究開発費用に経費が回せなくなるので、新商品が出せないと・・・・!
在来木造のハウスメーカーが、淘汰されているのは利益が出ずらい構造となっていることが問題なのかもしれません?

ハウスメーカーは、TVCM・展示場・実験研究にも莫大な経費が掛かるので、粗利率が高いのは納得ですが。

まあ、この粗利で受注が出来る方が、まれかもしれません。

コスト・坪単価 | 13:15:26 | Trackback(0) | Comments(0)
意外と利益の出ない住宅建築?
建築って、儲かっていると思っている方も多いと思います。
確かに、スーパーゼネコンクラスは社員の待遇や利益がかなり出ていることも確かです。
ビル物や土木が絡めた地方の建設会社も、儲かるかもしれませんね。

しかし、建築でも住宅建築って以外と宣伝経費が掛かっているし、人件費のウエイトが高いこととアフター費用に掛かり、意外と最終利益が出ずらい事業だと思います。

かつて、大手のハウスメーカーに勤務していた頃、毎月7棟から8棟プランを書いて、見積もりが2件から3件で、契約出来るのが1件出来ればOKでした。
年間で12件はいかなかったですね。
実質、設計・工事監理・契約見積等があり、契約から引渡しまで担当していた業務でしたから。

その意味では、住宅をご契約していただいたお客さまの利益率の約5%は、無駄な経費を支払っていることになりますね。その点では、ビルの担当になったときには、契約金額が5000万円以上のビル建築では絶対金額費用の問題もあるので、利益の約2%以下だったような気がします。

ともかく、住宅は競合が多くて、無駄な経費が本当に掛かります。

鉄骨・木質プレハブ系のように、自社の工場利益や販売利益が取れる構造ならば、数十%も粗利があるのでしょうが、木造在来系では所詮は、町場の工務店価格の10%アップが限度の単価となり、かなり厳しい状況では、ないのでしょうか。

昭和50年代からある在来ハウスメーカーでは、住友林業・東日本ハウス・一条工務店・細田工務店くらいですか?それに控え、積水ハウスは1人勝ちですね。
ハウスメーカー&FCでも、住宅建築で儲かったと言えるくらいの利益を出しているのは少ないのでは?

では、何故にハウスメーカーの経常利益が出ているのか?分譲住宅の利益で・・・。
新興のTホームも、土地斡旋のお客さまが70%位いるとか、いないとか。確か、松下も建替客を60%まで、アップしたいとのコメントが出ていました。

あとは、アフター費用の問題ですね。
ミサワの前社長が、ミサワのアフター費用は建替クレームを含めても7%です、と言っていました。
これって、すごい数字だと思います。

自分なりに、売上からアフター費用の企業算出概算を持っていました。

0.7%以内 ・・・・・・・・ほぼクレーム、アフター無し
1.5%以内 ・・・・・・・・一般的 
3.0%以内 ・・・・・・・・施工精度に問題あり
3.0%こえ  ・・・・・・・・施工管理していない

住宅で3%を超えたら、経営が成り立たないか、でたらめ工事で稼いでいるのでしょうね。

注意 : 当然に、売上規模にもよります。






コスト・坪単価 | 01:58:03 | Trackback(0) | Comments(0)
建築費、坪3000円アップ!
来年の瑕疵保証により、保険費用または供託制度となります。
どっちにせよ、10万円以上の負担を購入者がするようになるでしょうね。

保険となれば、掛け捨て、供託しても10年後に建設会社へ。

しかし、信用している建設会社や施工をしっかりしている建設会社に取っては、本当にいい迷惑です。お客さまに余分な費用を負担させるのですから!

いいかげな建設業者に頼めば、保険料を支払っていても免責となれば、単にコストアップとなるだけですね。ちゃんとした企業であれば、無駄な費用となるでしょう。

結局は、無意味なコストアップとなるのでしょうか?

コスト・坪単価 | 14:56:52 | Trackback(0) | Comments(0)
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